深圳土拍重回“价高者得”，最高溢价15%惯例被打破

一宗溢价率35%的宅地出让，打破了深圳此前最高溢价率15%的惯例，而改变这一惯例的重要因素是，地块实行“价高者得”的出让模式，在此之前，深圳长期采取“限最高地价，限最高销售价格，竞地价，加摇号”的土地出让模式。

9月26日下午，宗地号为A001-0219的宅地正式出让，吸引了包括华侨城、招商蛇口、绿城中国、保利置业、华润置地、中铁+能建、海信、越秀、中海地产9家房企参与竞拍，经过82轮竞价，该地块被保利置业竞得，成交价为28.2 亿元。

上述地块的出让公告明确表示，该宗地住宅部分为普通商品住房，出让宗地按照“价高者得”的原则确定竞得人。

根据土地出让公告，该土地用途为二类居住用地，位于宝安区新安街道，与在售的项目“中铁能建阅臻府”相邻。出让公告显示，该地块的土地面积9997.8平方米，建筑面积5.4万平方米，挂牌起始价20.8亿元，成交楼面价 5.2万元/平方米，溢价率 35.58 %，一改深圳此前土拍最高15%的溢价率。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，“价高者得”的出让模式对于有实力的房企而言，可增加其拿到地块的概率。在居住用地上，国企、央企由于资本周转能力强，资金雄厚，拿地活跃度较高。

一位参与该地块竞拍的房企人士对第一财经记者表示，深圳之所以一改此前15%最高溢价率的惯例，也是想通过土拍溢价率上升，土地出让价格上升，来提振低迷的土拍市场，提高房价预期。

值得注意的是，去年8月，中铁置业拿下相邻地块（即“中铁能建阅臻府”项目）时，成交楼面价为4.2万元/平方米，与本次出让地块楼面价5.2万元/平方米整整少了1万元/平方米的水平。“5.2万元/平方米的楼面价算是比较贵的，但是对于拿地房企来说，还是有一定的利润空间，不至于亏损。”上述房企人士表示。

该房企人士还表示，今日出让的地块未规定商品房的最高限制售价，这也意味着房企可以通过提高售价来保证较高的利润，但是考虑到相邻地块“中铁能建阅臻府”正在售卖，最高销售限价8.86万元/平方米，所以在当前市场行情下，为了快速去化，本次出让的地块入市时，销售定价也会参考“中铁能建阅臻府”的销售价格，不至于太高。

另外值得一提的是，2024年深圳涉宅用地供应继续缩减。2024年已过一大半，但本次出让的地块还只是深圳年内出让的第二宗涉宅用地，相比于2023年深圳312亿元的土地成交金额，2024年深圳已成交的两宗地总成交金额仅约80亿元，还不及去年成交金额的一半。

究其原因，深圳土拍收金规模的缩减，与深圳楼市较高的库存有关，也符合“严控增量”的中央政策精神。

根据房地产研究机构乐有家研究中心的数据，今年8月，深圳全市二手房网签（录得合同量）4671套，对比7月有所下跌，对比去年8月有较大幅度的上升，但从成交价格来看，二手房市场依旧是“以价换量”的态势；新建商品住房8月网签（预售成交量）2537套，环比下跌3%，同比上涨15%，依旧处于较低水平。

深圳中原研究中心统计的数据显示，今年8月，深圳全市新房住宅存量为509.7万平方米，环比增长3.0%，根据过去一年平均成交量计算去化时间约为21.78个月，去化周期较上月上升0.27个月，去化周期止跌回升。